상가나 건물 매매시 부가세 안분 계산 방법

상가나 건물 매매시 부가세

 

많이 있는 상황은 아니겠지만 부동산 업계에서는 흔히 발생하는 일로 상가나 빌딩 매매시 부가세 부분에 대해서 문제가 되기도 하는 때가 있습니다. 그래서 대부분의 계약서를 보면 특약사항에 건물분 부가세는 별도라는 표시를 해놓지만 이마저도 실제 계약시에 문제를 제기하는 부분이 생기기도 합니다. 생각하지 못한 부분의 금액을 더 지불해야하는 상황이 발생했다고 매수자 쪽에서는 생각할 수도 있기 때문입니다. 이런 이유로 매매 계약시에는 반드시 부가세 부분에 대해서는 지속적으로 언급하고 어떻게 처리할 것인지에 대해서 얘기하는 것이 매우 중요한데요, 오늘은 상가나 건물, 빌딩 매매시 부가세 안분 계산하는 방법과 부가세에 대한 절차를 생략하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

건물 부분 부가세 안분 계산

1. 일반 사업자의 상가 건물을 매도하는 경우 부가가치세(건물분)가 과세됩니다.

2. 토지를 매입하는 경우에는 부가가치세를 내지 않습니다. 건물을 매입할 때 거래가액을 건물분(과세)과 토지분(면세)으로 구분해야 하는 이유입니다.

3. 세법상 건물 과세 표준의 규정

1) 토지의 실거래가액과 건물의 실거래가액이 구분되어 있는 경우 그 실거래가액으로 안분계산 합니다.

2) 실거가액 구분이 불분명한 경우 다음 순서로 안분계산합니다.

- 감정평가액이 있는 경우 ( 감정평가액으로 안분)

- 기준시가가 모두 있는 경우 (공급계약일 현재 기준시가로 안분)

- 어느 하나 또는 모든 기준시가가 없는 경우 (장부가액으로 안분하고 없는 경우 취득가액을 안분)

기준시가 조회

1. 토지 공시지가

- 개별공시지가는 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능합니다. (http://www.realtyprice.kr)

http://www.realtyprice.kr

2. 건물 기준시가

- 건물 기준시가는 국세청홈택스에서 확인 바로 가능합니다.

부가세 계산{매매가X건물기준시간/(건물기준시간+토지공시지가)}

매매가 : 7억

건물기준시가 : 4억

토시공시지가 : 1억

 

= 7+4/(4+1) = 2.2억(건물 공급가액) 여기에 10%인 부가가치세는 2200만원이 되는 것입니다.

 

건물 매매계약서 단서롤 건물에 대한 부가세는 별도라는 특약란에 기록을 했다고 하면 매도인은 매수인에게 건물에 대하여서는 세금계산서를 발행하고 부가세는 별도로 받아 세무관서에 납부를 하여야 합니다.

매수인이 일반과세자로 사업자등록을 한 후 매도인에게 발급받은 세금계산서를 첨부하여 부가세 환금신청을 하면 건물분에 대한 부가세는 환급을 받을 수 있습니다.

매매계약을 하면서 계약서에 부가세 포함이라고 작성하거나 부가세에 대하여 언급이 없는 경우에도 매매가액에 부가세 포함이 되어 있는 것으로 통상적으로 간주하고 있습니다. 이렇게 되면 부가세 부담은 매도인이 하는 것입니다.

 

부가세 절차생략 포괄양수양도

건물과 토지의 비율을 안분하여 계산하기 때문에 매매시마다 부가세를 산출하는 것이 쉽지만은 않습니다. 이러한 복잡한 절차를 비교적 편하게 하는 방법이 포괄양수양도인 것입니다. 매수인이 매도인의 사업자를 승계 받는 개념이기 때문에 서로 주고 받는 부가세 신고를 복잡한 절차 없이 간단하게 처리할 수 있으니 매도인과 매수인 둘 다 편할 수 있는 것입니다. 

다만, 일반사업자로 등록이 되어 있지 않은 매수인은 매매 계약시 포괄양수양도계약서도 함께 작성하시고 계약일로부터 20일이내에 사업자등록을 하면서 포괄양수양도 계약서를 제출하면 포괄양수양도가 가능합니다.

매도인의 포괄양수양도시 주의사항은 포괄양수양도 후 매수인이 일반임대사업자 등록을 하지 않거나 사업자를 10년 이내에 말소하는 경우 또는 면세사업자로 변경하는 경우 등 추후에 부가세를 추징당할 수도 있으니 이점 각별히 주의하셔야 합니다.

 

포괄양수양도와 부가세 환급 가능여부

 

상가나 건물 매매시 부가세 부분에 대한 체크는 매우 중요한 사항입니다. 이 부분으로 인해 계약 당일에도 계약이 파기되는 경우가 종종 있기에 중간에 있는 중개인이 반드시 풀어내야 할 숙제이기도 합니다. 그렇다고 해서 너무 어렵게만 생각하지 마시고 모르면 찾아보시고 궁금한 부분은 물어보시면서 적극적으로 잘 해결하셨으면 합니다. 상가나 건물 매매시 잊지 말아야 할 건물분 부가세 반드시 체크하고 상기 하셨으면 합니다.