계속 바뀌는 부동산 정책 정확한 타이밍은?

바뀐 정책에 따른 절세의 타이밍

 

정부의 부동산 대책은 징벌적 세금으로 요약할 수 있습니다. 특히 다주택자들에 대해서는 양도차익의 최고 72%까지 취득세의 경우 최고 12%까지 중과하는 정책을 발표했고, 실행하고 있습니다. 그냥 보유하고만 있어도 최고 6%의 종부세세율이 적용되기도 합니다. 살지도 않으면서 사두고 보자라는 방식은 이제 통하지 않으며, 1주택자라도 실제 거주하지 않으면 양도세 등 세금의 칼날을 피할 수가 없습니다. 그리고 일시직 2주택자는 취득세, 양도세 중과를 피하려면 새집 계약날짜를 정확히 기억해둬야 하는 것이 정책이 나올때마다 시한이 3년-2년-1년-6개월로 줄어들었기에 반드시 생각하고 계셔야 할 부분입니다. 이렇듯 자고 일어나면 바뀌는 부동산 세율에 대해서 놓치고 넘어갈 수 있는 부분에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

내년부턴 장기보유 혜택 실거주 강화

1주택자는 양도차익에 대한 세금을 내지 않지만 9억원 초과 주택은 양도세 과세 대상입니다. 이전이라면 2년 이상 실제 거주하면 특별공제를 통해 양도세를 깎아주는 부분이 있었는데, 내년부터는 특별공제 실거주 요건이 강화됩니다. 내년부터는 보유기간에 반, 실거주 기간에 반을 쪼개서 계산해서 이 요건을 갖추기 힘들기에 10년 이상을 보유했다면 80% 공제를 받을 수 있는 올해 파는 것이 절대적으로 유리합니다. 해만 바뀌었을 뿐인데 공제율이 반토막이 나는 것입니다. 이는 위에서도 말씀 드린것처럼 이전에는 보유기간만이 필요했다면 지금은 실거주 기간도 공제율에 반을 담당하고 있어 그만큼 실거주 기간이 요건이 강화되었다고 할 수 있습니다.

일시적 2주택자, 새집 계약날짜 매우 중요

정부는 지속적으로 일시적 2주택의 처분 기간을 줄여왔ㅅ브니다. 3년-2년-1년- 현재는 6개월로 단축해놓았습니다. 서울기준으로 주택담보대출을 받아서 주택을 마련했다면 6개월 안에 새집으로 들어가야 하는 것입니다. 9.13 대책 이후 주택담보대출을 받은 일시적 2주택자의 기존 주택 처분 만기가 이달 14일부터 개시되었고, 이들이 기한 내 집을 팔지 못하면 대출금은 회수되고 3년간 주택 관련 대출이 제한되며, 취득세 차액과 가산세를 내야합니다. 기존 집을 1년 내에 파는 것이 중요한 것이 아니라 새 집을 산 시점에 따라 달라지니 이 부분을 명확히 파악해야 하는 것이 중요합니다.

2주택자라면 분산 매매

한 해에 2채를 한꺼번에 팔게 되면 누진적인 양도세 구조에 따라 세금 부담이 커집니다. 매각 순서는 비조정대상지역에 있는 주택을 먼저 파는 것이 유리합니다. 만약 가격이 떨어져 손해를 본 주택이 있다면 그 주택은 다른 주택과 함께 처분하는 것이 유리합니다. 손해를 본 만큼 양도차익에서 상계를 해주기 때문입니다. 주의할 점은 양도 시점은 잔금을 치른 날이나 소유권 이전 등기일 중 빠른 날로 본다는 것이니 계약서 작성일을 기준에 두시면 안됩니다.

 

공동명의? 단독명의?

1주택 종부세는 공시가격 기준으로 9억원이 넘는 부분에 대해 부과하는 것으로 공동 소유면 6억원이 기준이 되는 것입니다. 단독 소유시 9억을 뺀 나머지에 대해 종부세가 부과되고 공동명의면 전체 가격을 둘로 나누어 6억씩 뺀 나머지 부분에 대해 부과되기 때문에 공동명의가 유리합니다. 하지만 1주택 소유자가 60세 이상이나 5년 이상 보유하면 고령, 장기보유 공제를 받아 세금을 줄일 수 있는데, 공동명의면 0.5주택을 보유한 것으로 보기 때문에 혜택을 보지 못하는 부분이 발생할 수도 있습니다. 그렇다고 공동명의를 단독명의로 바꾸게 되면 그해 따른 비용이 많이 발생할 수도 있어 전문가와의 상담을 통한 유리한 절세 방법을 찾아야 할 것 같습니다.

주택 증여세

매도하게 되면 내야 하는 세금을 피하기 위해 매도보다는 증여를 하는 경우가 많이 늘어나고 있는 추세입니다. 그런데 서울, 경기 등 조정대상지역의 공시 가격 3억원 이상 주택은 증여세가 3.5%에서 12%가 되어 현재 2억 후반에 있는 주택들은 내년 4월 공시가격의 조정을 통해 3억의 기준에 걸릴 가능성이 있을 수 있으니 그 전에 증여를 하는 것이 효과적으로 보입니다. 이는 정부가 공시가격을 시세에 가깝게 현실화하고 있기 때문입니다. 

 

 

 

 

다주택자들도 힘들겠지만 집이 없는 사람들도 힘이 드는 것은 사실입니다. 저 또한 전세에서 월세로 이사를 가기로 계약이 되어 있는데, 실수요자를 위한 여러가지 정책들이 평범한 시민들도 느낄 수 있을 정도로 잘 시행되야함은 물론이고 더 이상 부동산이 부를 축적하고 증진하는 것으로 인식에서 벗어나 대부분의 국민들이 집값 걱정없이 편안한 안식처에서 삶을 누렸으면 하는 바람이고, 지금은 어려울수도 있으나 우리 자식들에까지 이런 악순환을 넘겨주기 않았으면 하는 생각입니다. 집 걱정 없는 세상이 하루 빨리 왔으면 좋겠습니다.