계약갱신청구권 행사 가능한 기간과 방법에 대해

계약갱신청구권은 세입자가 안정적으로 거주가 가능하도록 보호하려는 취지에 따른 권리이며, 이 규정이 생긴 이후로는 기존의 계약 기간을 주장할 수 있는 2년에 추가적으로 계약갱신청구권 행사에 따른 2년을 더해 총 4년 동안의 게약 기간을 세입자가 주장할 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

 

행사기간과 방법

 

반드시 임대차계약의 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 행사해야만 합니다. 규정이 생기기 전의 규정으로 간혹 계약만료 1개월 이내로 남긴 시점에 행사하려 했다가 갱신되지 않아 문제가 되는 사례들이 많이 늘어나고 있으니 기간을 숙지하시고 명확하게 준비하여 권리는 행사해야 하는 것입니다.

권리는 행사하는 방법 중 가장 확실한 방법은 내용증명을 보내는 것이나 입증 자료로 활용 가능한 전화 녹취나 문자메세지 등을 확보해둘 필요가 있습니다.

 

계약갱신거절 사유

 

거절의 사유는 임대인이 실거주를 하려는 경우와 세입자가 2기에 달하도록 차임을 연체하는 경우가 있습니다. 여기서 임대인의 범위는 임대인의 자식이나 부모와 같은 직계비속이나 직계존속을 포함하는 것이나 알아두는 것이 좋으며, 이외에도 임차인의 거짓이나 그 밖의 방법에 의한 임차, 서로 간의 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 도으이 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대, 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손, 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우, 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에도 임차인읜 게약갱신청구권 행사는 그 효력이 발생되지 않으니 참고하시기 바랍니다.

 

차임증감청구와 갱신거절 이후 손해배상 유무

 

계약의 갱신되더라도 시세 등에 따라 1년에 5% 범위 내에서 월세나 보증금을 증감해달라고 할 수 있는 차임증감청구권 행사는 별도로 행사할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 합의 의한 갱신이나 재계약과는 별개로 인정되는 권리입니다. 수차례 갱신이나 재계약이 되었더라도 갱신을 청구하려는 상황에 의해 발생한 것이 아니라면 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 그러니 재계약시 계약서에 명시하거나 청구권 행사 유무를 반드시 확인하는 것이 이 규정의 특징이라도 생각하시면 좋을 것 같습니다. 

임대인이 실거주가 아님에도 불구하고 임대인이 갱신거절을 한 경우 손해배상의 의무를 지게 될 수 있습니다. 임차인의 경우 실거주 사항을 관할지차체에서 열람할 수 있으니 이 부분에 대해 확인하시고 실거주가 아니라는 사실을 확인하게되면 손해배상청구를 하실 수 있습니다. 

 

묵시적 갱신

 

계약 만료일 2개월 전에 임대인에게 미리 통보를 해주셔야 하는데, 그렇지 않게 되면 자동으로 묵시적 갱신이 되게 됩니다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니 하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다는 조항이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

분명한 것은 임대인이든 임차인이든 계약만료 6개월에서 2개월 사이에 의사를 표현하여야 한다는 것이고 이를 자료를 증명할 수 있게끔 가지고 있어야 하며, 묵시적 갱신이 되었을 경우 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니기에 4년이 6년이 될 수 있음을 인지하시고 갱신에 대한 의사표시를 반드시 하셔야 한다는 것을 명심하시기 바랍니다.